특례보금자리론 주담대 비교 및 신청방법 / 자격

고금리 시대에 대출금리를 조금이라도 낮추려는 차주들은 '특례보금자리론'에 관심을 가져왔습니다. 2023년 1월 30일 출시를 앞두고 있는데  최근 은행권 주담대 금리 하락으로 대출자의 계산 과정이 까다로워졌습니다.

 

한국은행이 연말이나 내년 초에 금리를 인하한다면 어떤 상품이 나에게 더 좋을까요? 지금부터 비교를 해보고 신청방법 및 자격에 대해서 확인해 보고 함께 신청하러 갑시다

 

👉 특례보금자리론 핵심요약 보기(신청방법/자격)

 

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금리 비교 ( 특례보금자리론 VS 주담대 )

특례보금자리론	은행권 주담대(고정금리)
연 3.75% ~ 5.05%	연 4.26% ~ 6.30%

 

금융위원회는 특례보금자리론 금리를 연 3.75~5.05%로 고시했습니다. 최소 연이율 3.75%는 기본금리 4.65~5.05% p(저소득 청년층 0.1% p, 사회적 배려층 0.4% p, 신혼부부 0.2% p, 무주택 0.2% p)입니다.

 

은행에서 제공하는 고정 금리 모기지 금리는 19일에는 연 4.26% ~ 6.30%였습니다. 급여이체, 자동이체, 예금등록, 카드이용 등의 우대이율에 적용되는 이율은 연 4.26%로 은행별로 상이합니다. 따라서 특례보금자리론 금리가 주담대에 비해 0.51%~1.25% p 낮게 됩니다.

 

은행별 고정형 주담대 금리 ( 23년 1월 19일 기준)

케이뱅크	연 4.26% ~ 5.25%
카카오뱅크	연 4.36% ~ 5.36%
농협은행	연 4.63% ~ 6.23%
우리은행	연 5.05% ~ 6.30%
하나은행	연 4.29% ~ 4.89%
신한은행	연 4.98% ~ 5.89%
국민은행	연 4.36% ~ 6.06%

 

일반적으로 은행권 주담대든 특례보금자리론 이든 상관없이 소수의 지원자만이 최저 금리를 받게 됩니다. 이는 특별금리 요건을 모두 충족하기 어렵다는 말입니다. 이런 경우가 주어진다면 어떻게 될까요? 역시 특례보금자리론 금리가 예상대로 조금 더 낮습니다. 특례보금자리론의 일반기준금리는 우대금리를 제외한 4.65%~5.05%로 책정되는데 현재 은행권 고정금리 주담대 금리는 0.2%~0.5% 우대금리를 적용해서 4% 후반 ~ 6% 후반까지 나오게 됩니다;.

 

만기 비교 ( 특례보금자리론 VS 주담대 )

특례보금자리론

• 최장 30년 - 기본
• 최장 40년 - 만 39세 이하 또는 신혼부부(혼인 7년 이내)
• 최장 50년 - 만 34세 이하 또는 신혼부부(혼인 7년 이내)

 

은행권 주담대

• 최장 40년 - 기본
• 최장 45년 - 카카오뱅크 (만 39세 이하 청년)

 

 

 

만기 기간이 길수록 주담대를 신청할 때 더 좋습니다. 매달 내야 하는 원리금과 이자를 줄일 수 있고 그에 따른 DSR 비율도 상대적으로 적게 오르기 때문입니다. 현재 은행은 최대 40년의 만기를 지정할 수 있습니다. 특히 카카오뱅크의 경우 39세 미만 청년만 45세까지 설정할 수 있습니다.

 

이에 반해 특별보금자리론은 일정한 조건을 두고 최장 50년까지 결성할 수 있습니다. 34세 미만이거나 최근에 결혼한 사람(결혼한 지 7년 이내)이어야 합니다. 39세 미만이거나 40세라도 신혼부부(결혼 7년 이내)여야 합니다.

 

만 40세 이상이거나 혼인신고 8년 차에 접어든 부부라면 별도의 조건 없이 40년 만기로 신청할 수 있어 은행권 대출이 다른 대출보다 유리합니다. 물론 특례보금자리론의 만기 50년은 만 34세 미만이나 혼인신고 7년 이내의 신혼부부들에게 매력적인 선택이 될 수 있습니다.

 

은행 주담대 주택조건

특례보금자리론은 정책금융상품이라는 점에서 주택 관련 여건이 만만치 않습니다. 가장 중요한 '가격' 요건은 9억 원 이하 주택만 보금자리 특별대출이 가능합니다.

 

여기서 우리는 거래 가격 자체에만 초점을 맞추는 것이 아니라는 점을 명심하는 것이 중요합니다. 현재 부동산 시장 하락으로 급매물이 쇄도하는 상황에서 실거래가만을 기준으로 계약을 체결할 경우 특례보금자리론 신청이 거절될 수 있습니다.

 

특례보금자리론의 경우 실거래가와 KB시가가 모두 9억 원 이내여야 일치해야 합니다. 호가만 줄고 계약이 체결된 사례가 많지 않은 점을 감안하면 KB 시세가 9억 원 이상인 상황에서 특례보금자리론을 받을 수 없다는 점을 유념해야 한다. 특히 시가가 붙은 아파트의 집값은 KB시가, 한국부동산원 시가, 공시가격, 감정가 순으로 정해집니다. (연립주택, 다가구주택, 단독주택 순으로 공시가격 공시가격 적용)

 

참고) KB 시세는 매주 금요일마다 업데이트되므로 사고자 하는 집이 이미 9억원 이하로 거래되고 있더라도 KB시세에 반영되지 않은 경우 직접 '시세 의견 등록'을 요청할 수 있습니다. 귀하가 실제 거래 당사자가 아니더라도 귀하의 의견을 기록하기 위해 증빙 서류가 필요하지 않습니다. 이 경우 실제 실거래가를 일찍 반영할 수 있는 기능이 유리합니다.

 

DSR / LTV / DTI 비교 ( 특례보금자리론 VS 주담대 )

생애최초 주택구입자

특례보금자리론의 매력은 대출한도를 정할 때 DSR이 아닌 DTI를 본다는 점입니다. 특수주택과 은행모기지론의 LTV와 DTI는 DSR을 제외하고는 유사합니다.

	특례보금자리론	은행권 주담대
LTV	80%(최대 5억원)	80%(최대 6억원)
-	DTI 60%	DSR 40%

 

규제지역

특례보금자리론은 DSR 요건이 없으며, 관리지역 여부와 상관없이 LTV 80%(최대 5억 원), DTI 60%를 적용합니다. 은행 대출은 LTV와 DSR이 각각 80%, 40%로 6억 원 한도 대출에 적용됩니다.

	특례보금자리론	은행권 주담대
LTV	60%(실수요자:70%)	50%(실수요자:70%)
-	DTI 50%(실수요자:60%)	DSR 40%

 

비규제지역

특례보금자리론은 DSR 조건이 없고 통제지역 외 지역은 LTV 70%, DTI 60%가 적용됩니다. 70% LTV와 40% DSR은 은행 대출에 사용됩니다. 비교를 위해 DSR은 연소득에 대한 모기지론의 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 "원금 상환액"을 더한 비율이며 DTI는 연간 소득액에 대한 모기지론의 연간 원리금 상환액의 비율입니다. 다른 대출의 연간 "원금상환액"을 고려하여 대출능력을 설정하기 때문에 DSR의 대출한도는 DTI보다 낮습니다.

	특례보금자리론	은행권 주담대
LTV	70%	70%
-	DTI 60%	DSR 40%

 

금리가 떨어질 경우 비교( 특례보금자리론 VS 주담대 )

특례보금자리론은 낮은 금리와 조금 높은 한도가 매력적입니다. 보금자리특별대출은 금리가 예상보다 크게 낮지 않아 실효성이 없다는 주장도 있지만, 요건만 충족한다면 특례보금자리론을 이용해 볼 만합니다.

 

특례보금자리론은 조기상환비용이 없기 때문에 은행의 주담대 금리가 더 낮다고 생각되면 언제든지 낮은 금리로 갈아타시면 됩니다.

 

사전 계획 한도가 아니더라도 DSR을 위한 여유가 없다면 DTI가 포함된 특례보금자리론이 해결이 될 수 있습니다. DSR prestameiros의 수는 사전 자금 조달 관심 유형이 크게 증가한 결과 전년도에 비해 크게 증가했습니다. 다만, 앞서 언급한 특례보금자리론 고유의 여러 조건들과 더불어 실제로 대출이 실행되기까지는 시간이 걸린다는 점도 염두에 두어야 합니다.

 

사전승인 신청 접수 후 처리까지 30일이 소요되는 점을 감안할 때 중도금 일정과 마감일을 확인하고 특례보금자리론을 신청을 합시다

 

 

특례보금자리론 신청자격 및 신청방법 상세정리는 아래 링크를 참고하세요!

특례보금자리론 신청자격 신청방법 - 2023년 1월 30일 신청